一、房屋建筑分類

房屋建筑從不同的角度可以進行不同的分類。

1、按建筑物使用性質分類：⑴居住建筑、⑵公共建筑、⑶工業建筑、⑷農業建筑

民用建筑：居住建筑和公共建筑通常又被稱為民用建筑。

2、按建筑物（住宅）的層數分類

⑴、平房建筑：1層 ⑵、多層建筑：2～6層

⑶、小高層建筑：7～9層 ⑷、高層建筑：10層以上

3、按建筑結構分類　

建筑結構：指建筑物中由承重構件（基礎、墻體、柱、梁、樓板、屋架等）組成的體系。

⑴、磚木結構

描述：這類建筑物的主要承重構件是用磚、木做成。其中，豎向承重構件的墻體和柱采用磚砌，水平承重構件的樓板、屋架采用木材。

特點：層數較低，一般在3層以下。1949年以前建造的城鎮居民住宅，20世紀50～60年代代建造的民用房屋和簡易房屋，大多為這種結構。

⑵、磚混結構

描述：這類建筑物的豎向承重構件采用磚墻或磚柱，水平承重構件采用鋼筋混凝土樓板、屋頂板，其中也包括少量的屋頂采用木屋架。

特點：建造層數一般在6層以下，造價較低，但抗震性能較差，開間和進深的尺寸及層高都受到一定的限制。所以，這類建筑物正逐步被鋼筋混凝土結構的建筑物所替代。

⑶、鋼筋混凝土結構

描述：承重構件如梁、板、柱、墻（剪力墻）、屋架等，是由鋼筋和混凝土兩大材料構成。其圍護構件如外墻、隔墻等，是由輕質磚或其他砌體做成。

特點：結構適應性強抗震性能好，耐用年限較長。

⑷、鋼結構

描述：主要承重構件均是用鋼材制成。

特點：建造成本較高，多用于高層公共建筑和跨度大的工業建筑，如體育館、影劇院、跨度大的工業廠房

4、按建筑施工方法分類：

　⑴ 現澆、現砌式建筑：建筑物的主要承重構件均是在施工現場澆筑和砌筑而成。

　⑵ 預制、裝配式建筑：建筑物主要承重構件在加工廠制成預制構件，在施工現場進行裝配而成。

　⑶ 部分現澆現砌、部分裝配式建筑：這種建筑物的一部分構件（如墻體）是在施工現場澆筑或砌筑而成，一部分構件（如樓板、樓梯）是采用在加工廠制成的預制構件。

二、建筑物的組成：

幢建筑物一般是由基礎、墻體（或柱）、樓地層（或梁）、樓梯、屋頂、門窗等六大部分組成。

基礎：是建筑物地面以下的承重構件，它支撐著其上部建筑物的全部荷載，并將這些荷載及自重傳給下面的地基。地基不是建筑物的組成部分，是基礎下面的土層，它承受著由基礎傳下來的荷載。

2、地基：分為天然地基和人工地基。基礎按構造形式不同，可分為：

條形基礎：是指呈連續的帶形基礎，包括墻下條形基礎和柱下條形基礎。

獨立基礎：是指基礎呈獨立的塊狀，形成有臺階形、錐形、杯形的等。

筏板基礎：是一塊支承著許多柱子或墻的鋼筋混凝土板，板直接作用于地基上，一塊整板把所有的單獨基礎連在一起，不僅使地基上的單位面積壓力減小，也使整個地基的承載力增大。

箱形基礎：主要是指由底板、頂板、側板和一定數量內隔墻構成的整體剛度較好的鋼筋混凝土箱形結構。對于抵抗地震荷載的作用極為有利。

樁基礎：由設置于土中的樁和承接上部結構的承臺組成。

3、墻體和柱：是豎向承重構件，它支撐著屋頂、樓板等，并將這些荷載及自重傳給基礎。

⑴、墻體的分類

①、按在建筑物中的方向，分為：

外墻：位于建筑物四周，是建筑物的圍護構件。

內墻：位于建筑物內部，主要起分隔空間的作用。

②、按在建筑物中的方向，分為：

縱墻：沿建筑物長軸方向布置的墻稱為縱墻。

橫墻：沿建筑物短軸方向布置的墻稱為橫墻。外橫墻通常稱為山墻。

③、按接受力情況，分為：

承重墻：凡直接受梁、樓板、屋頂等傳下來的荷載的墻稱為承重墻。

非承重墻：不承受外來荷載的墻稱為非承重墻。

⑵、柱：是獨立支撐結構的豎向構件。柱承擔、傳遞梁和板兩種構件傳來的荷載。

4、樓地層和梁：樓地層包括樓板和地面（首層地面），是分隔建筑空間的水平承重構件，主要作用是承受人、家具等荷載，并把這些荷載及自重傳給承重墻、柱或基礎。

⑴、樓板：樓板的基本構造層是面層、結構層、頂棚。

⑵、首層地面：是指建筑物底層的地坪。

⑶、梁：是跨過空間的橫向構件。

5、樓梯：樓梯一般由3部分組成：樓梯段、休息平臺和欄桿扶手。按樓層間樓梯的數量和上下樓層方式的不同，可分為直跑式樓梯、雙跑式樓梯、多跑式樓梯等。

6、屋頂：既是建筑物頂部起覆蓋作用的圍護構件，又是建筑物頂部的承重構件。屋頂由

屋面、承重結構層、保溫隔熱層和頂棚組成。常見的屋頂類型有平屋頂、坡屋頂。

① 屋頂是由層面、屋頂承重結構、隔熱層、頂棚組成。

四大類：平頂、坡屋頂、曲面屋頂、多波式屋頂

② 屋頂：剛性〈可承重〉柔性〈不可承重〉

③ 屋頂防漏：三氈四油

④ 屋頂隔熱：水泥蛭石

⑤ 交通、環境、地理位置與小區的重要性。

⑥ 總體的建筑風格的表現形式〈以具體實例為標準〉

6、門窗：建筑中各隔斷間的通行口，有扇或無扇（門洞）謂門，用來采光、通風或傳遞、觀察的洞口（不作通行用）謂窗。門和窗是解決建筑使用功能主要手段。門主要起內外交通和分隔房間之用；窗的主要作用是采光和通風，同時也起分隔和圍護的作用。門和窗是解決建筑使用功能主要手段。

7、陽臺：樓層建筑中，人們與外界空間聯系的主要方式，有三面敞開的，也有半敞開的，或一面敞開的，或封閉的。

8、隔斷：區別使用功能，使之互不干擾，是建筑設計中組織功能空間、劃分平面的主要手段。有全隔、半隔、透明、半透、不透等區別。

7、窗：門和窗都是建筑物的圍護構件。

8、建筑物的構造組成補充

就常見的民用建筑而言，大致有基礎、墻或柱、樓地層、樓梯、屋頂、門窗六個基本組成部分。通風道、垃圾道、煙道、壁櫥等建筑配件及設施，可根據建筑物的功能要求設置。

1. 基礎：位于建筑物的最下部，埋于自然地坪以下，承受上部傳來的所有荷載，并把這些荷載傳給下面的土層（即地基）。基礎是房屋的主要受力構件，其構造要求是堅固、穩定、耐久、能經受冰凍、地下水及所含化學物質的侵蝕，保持足夠的使用年限。

2. 墻或柱：是房屋的豎向承重構件，它承受著由屋蓋和各樓層傳來的各種荷載，并把這些荷載可靠的傳給地基。對于這些構件的設計必須滿足強度和剛度要求。作為墻體，外墻還有維護的功能，抵御風霜雪雨及寒暑對室內的影響。內墻還有分隔房的作用，所以對墻體還常提出保溫、隔熱、隔音等要求。

三、 建筑識圖

一套完整的建筑施工圖包括建筑總平面圖、建筑施工圖、結構施工圖、暖通幾空調施工圖、給排水施工圖、電器施工圖等。

1、總平面圖：用來說明建筑物所在具體位置和周圍環境關系的平面圖，一般在圖上標出擬建建筑物和周圍已建建筑物的外形、層數和它們的相對位置關系，標出建筑物周圍的地形、道路、水源、電源等，圖上一般繪有指北針。

2、建筑施工圖：包括建筑平面圖，建筑立面圖、建筑剖面圖。

建筑平面圖：按一定比例繪制的建筑物水平剖視圖，表示建筑物的平面形狀、水平方向(出入口、走廊、樓梯、房間、陽臺等)的布置和組合關系。是全套圖紙中具有重要引導作用的圖紙。

建筑立面圖：按一定比例繪制的建筑物在垂直方向上的投影圖，主要表示建筑物的外觀形狀，是做外部裝修的外部依據。

建筑剖面圖：按一定比例繪制的把建筑物沿豎直方向剖開的投影圖，主要表示建筑物的內部結構形式、空間關系。

3、結構施工圖：主要表明建筑結構專業的設計內容，同時反映建筑、給排水、暖通、電氣等專業對結構的要求。

在房屋銷售中最常用的是戶型圖，它是將建筑平面圖簡化，以便清楚地表示每一套房屋的平面布局和房間的相對位置。

4、效果圖：有小區總體效果圖和裝修效果圖，是由專業人員設計的，在建筑物尚未建成前對建筑物的多種描述，是一種對建筑物進行美化的方法。

怎樣看房屋建筑平面圖？

房屋建筑平面圖，就是一棟房屋的水平剖視圖。假設用一水平面把一棟房屋的窗臺以上部分平切掉，切面以下部分的水平投影就叫平面圖。

一棟房屋的平面圖主要表示：房屋占地面積的大小，各房間的面積大小，臺階、樓梯、門窗等局部的位置和大小，墻體結構的厚度等。有些建筑平面圖還將室內固定設備也體現出來，如灶臺、坐便器、廚柜、污水池、浴缸等設施的平面形狀與位置。對于購房者來說，有此一圖，足以充分了解自己所購置的房產的面積和格局以及日常居住生活空間范圍內的各種指標數據。看圖時應著重弄清的問題，主要有以下幾個方面：

1、通過外圍線（即墻體線）計算房屋總長、總寬及建筑面積。同時認識房屋的形狀、朝向、樓梯、臺階、外門窗的位置，與周邊房屋的分界線。

2、看圖了解清楚房屋內部的各分隔內墻體的位置，找到臥室、起居室、客廳、廚房、衛生間、儲藏室及壁柜等的位置并分別計算其面積大小。

3、通過比例標準，分析了解室內高度，陽臺、門、窗、暖氣、上下水管道、煙道等固有設備設施的型號尺寸和占地面積大小及日常使用情況。

4、詳細分析了解室內爐灶、洗手盆、坐便器、廚柜、污水池、浴缸等可調整設施的尺寸、形狀、位置和合理使用程度。

四、房屋面積的規定和測算

1、各種面積概念

（1）住宅結構面積：是指住宅的所有承重墻或柱和非承重墻所占面積的總和，即外墻、內墻、柱等結構所占面積的總和。人們常說的居住面積和使用面積都不含結構面積。

（2）居住面積：是指住宅建筑各層平面中直接供住戶生活使用的居室凈面積之和。所謂凈面積就是除去墻、柱等建筑構件所占有的水平面積（即結構面積）。

（3）使用面積：扣除公用（樓梯、電梯、公用的配電間、走道、電梯間、管道間）面積，房屋結構占用面積，以及戶內走道、樓梯、玄關等面積后，所剩實際生活使用的面積。

（4）建筑面積：建筑物全部面積，分每戶建筑面積、單元建筑面積和每幢樓建筑面積，系指房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋，結構牢固，層高2.20M以上（含2.20M）的永久性建筑。

(5)房屋的產權面積：系指產權主依法擁有房屋所有權的房屋建筑面積。房屋產權面積由直轄市、市、縣房地產行政主管部門登記確權認定。

(6)房屋的共有建筑面積：系指各產權主共同占有或共同使用的建筑面積。

（7）出房率（得房率）：指住宅的凈使用面積占銷售面積（包括公用部分面積）之比。銷售面積一樣的凈使用面積不一定相同，出房率高的商品房就物有所值。如果商品房的公用面積分攤得多，出房率就要低一些。

（8)套內建筑面積：由套內房屋的使用面積、套內墻體面積、套內陽臺建筑面積三部分組成；

(9)套內房屋使用面積：為套內房屋使用空間的面積，以水平投影面積計算。

(10)套內墻體面積：是套內使用空間周圍的維護或承重墻體或其他承重支撐體所占的面積。

2、有關房屋面積的規定和測算

（1）多層房屋的建筑面積按每層建筑面積的總和計算。

（2）穿過房屋的通道、房屋內的門廳、大廳不分層高均按一層面積計算，回廊部分按其投影計算面積。

（3）房屋內的技術層、夾層、地下室、半地下室，層高超過2.20米的，按其上口外墻外圍水平面積計算。

（4）封閉式陽臺按其外圍投影面積計算。凸陽臺按其投影面積的一半計算。

（5）共有公共面積的分攤計算：

每戶應攤面積=共有公用房屋建筑面積的總和/各戶房屋建筑面積之和*該戶房屋建筑面積

3、商品房分攤的公用建筑面積包括

兩部分：

（1） 電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備室、公共門廳和過道等其功能上為整樓建筑服務的公共設施用房和管理用房的建筑面積

（2） 各單元與樓房公共建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）墻體水平投影的一半

五、商品房銷售常用名詞

1、住宅：供人們生活居住的建筑。

2、通風：保持室內空氣流通，更換新鮮空氣。

3、朝向：建筑主要房間面對的方向（東、西、南、北）。

4、隔音：建筑圍護結構（墻體屋面）減低噪聲的能力以減少分貝（DB）數表示。

5、噪聲級：不同使用功能的房間，要求達到允許的噪聲量的等級（一般住宅為50DB以下）

6、隔熱：建筑圍護結構(墻體屋而)減少熱量傳遞的能力，以隔熱系數表示。　

7、戶型：居住建筑中表示臥室、廳房、衛生間的構成類型簡化的名稱，如二室——廳一衛、三室二廳二衛等。各種戶型可設計成多種平面組合，戶型優劣是購房者主要關心的因素。

8、什么是住宅的開間、進深、層高和凈高？

(1)住宅的開間：住宅的開間就住宅的寬度。在1987年頒布的《住宅建筑模數協調標準》中，對住宅的開間在設計上有嚴格的規定。磚混結構住宅建筑的開間常采用下列參數：2.1米、2.4米、2.7米、3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米。

(2)住宅的進深：住宅的進深就是指住宅的實際長度。在1987年實施的《住宅建筑模數協調標準》中，明確規定了磚混結構住宅建筑的進深常用參數：3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米、4.5米、4.8米、5.1米、5.4米、5.7米、6.0米。為了保證住宅具有良好的自然采光和通風條件，進深不宜過長。

（3）住宅的層高：住宅的層高是指下層地板面或樓板面到上層樓層面之間的距離，也就是一層房屋的高度。在1987年發布的《住宅建筑模數協調標準》中，明確規定了磚混結構住宅建筑層高采用的參數：2. 6米、2 .7米、2.8米。

(4)住宅的凈高：住宅的凈高是指下層地板面或樓板上表面到上層樓板下表面之間的距離。凈高和層高的關系可以用公式來表示：凈高：層高—樓板厚度，即層高和樓板厚度的差叫“凈高”。商品住宅的開間、進深和層高(即住宅的寬度、長度和高度)，這三大指標是確定住宅價格的重要因素。如果住宅的尺寸越大(即開間、進深、層高越大)，建筑工藝相應就越復雜，建造的難度就越大，同時所消耗的建材也會越多，導致建造的成本也就越高。當然人們居住的空間會有所增大，但要付出的房價就會更高。因此，購房者在購買商品住宅時，應當根據自己的實際需要和經濟支付的能力來考慮，住宅的面積適宜即可。

9、承重墻：需支承建筑重量和使用荷重的墻休，對房屋會直接產生安全影響的墻體，對房屋會直接產生安全影響的墻體。

10、非承重墻：對整體建筑不起承重受力作用，但有可能對局部構件有支持、荷重作用的墻休。

11、彈性空間(可變空間)：指在一定程度上有可能改變平面大小形狀，或可改變凈空高度的平面或立體范圍。

12、日照：建筑物能迎受到陽光的程度。各建筑對日照要求不同。住宅一般要求在冬日少有1小時的日照。

日照間距：日照間距＝建筑物高度/建筑物相鄰距離（國家標準為1.2倍）

13、物業管理：為居民提供生活、文化、安全、衛生、設施維修等服務的管理機構，其業務范圍隨社會進步、生產力發展而不斷增加。

14、什么是復式住宅？

復式住宅是受躍層式住宅啟發而創造設計的一種經濟型住宅。這類住在建造上仍每戶占有上下兩層，實際是在層高較高的一層樓中增建一個1.2米的夾層，兩層合計的層高要大大低于躍層式住宅(復式為3.3米，而一般躍層為5.6米)，復式住宅的下層供起居用，炊事、進餐、洗浴等，上層供休息睡眠和貯藏用，戶內設多處入墻式壁柜和樓梯，中間樓板也即上層的地板。因此復式住宅具備了省地、省工、省料又實用的特點，特別先例子三代、四代同堂的大家庭居住，既滿足了隔代人的相對獨立，又達到了相互照應的目的。

雖然復式住宅在設計施工和使用上有面寬大、進深小、部分戶型朝向不佳、自然通風采光較差，層高過低、隔音、防火功能差，房間的私密性、安全性較差等缺點，但這種精巧實用的住宅類型，由于經濟效益十分明顯，價格相對偏低，必然會成為住宅市場上的熱銷產品。

15、什么是公有住宅？

公有住宅，在我國也稱公產住房、國有住宅。它在指由國家(中央政府或地方政府、城市政府)以及國有企業、事業單位投資興建、銷售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的產權(擁有權、占有權、處分權、收益權)歸國家所有。公有住宅主要由本地政府建設，主要向本城市居民出租出售；由企業建設的住宅，向本企業職工出租、出售。

16、什么是躍層式住宅？

躍層式住宅是近年來推廣的一種新穎住宅建筑形式。這類住宅的特點是，內部空間借鑒了歐美小二樓獨院住宅的設計手法，住宅占有上下兩層樓面，臥室、起居室、客廳、衛生間、廚房及其它輔助用房可以分層布置，上下層之間的交通不通過公共樓梯而采用戶內獨用小樓梯聯接。躍層式住宅的優點是每戶都有二層或二層合一的采光面，即使朝向不好，也可通過增大采光面積彌補，通風較好，戶內居住面積和輔助面積較大，布局緊湊，功能明確，相互干擾較小。不足之處是安全出口相對狹小。在東南沿海的廣東、福建的一些開放城市建設較多。近年來在北方城市的一些高級住宅設計中，也開始得到推廣。

17、居住小區：具備相應規模的生活、文化、商業、衛生、教育、娛樂等設施為居住建筑群服務的有組織規劃的區域。

18、組團：由數幢住宅樓組合成共同生活空間的院落。由數個組團形成居住小區。

19、社區服務半徑：此環境泛指生活、文化、教育、商業、衛生保健、綠化、交通、環衛等一系列外條件，是衡量居住水平的總稱。

20、社區服務半徑：各類日常生活設施服務的范圍，以服務中心為圓點，以米為單位計范圍大小。

21、節能環保型建筑：采用現代科技對水資源再利用、廢棄物再生再用，太剛能蓄電、照明，供熱、隔熱、保溫，空氣凈化，防蟲、防霉、空調省電等—系列措施而設計成的未來居住建筑。

22、建筑風格：指建筑造型所采用的美學文脈。當前盛行的歐陸風格是對歐美傳統建筑藝術的借鑒。

23、車位：自行車、私家車泊位，分收費和免費兩種，—般指公用停場，不同于私家車庫，居住小區必須有足夠車位。車不能停在道路上。

24、“五證俱全”是指哪五證？

①建筑施工許可證

2.房屋預售許可證

3.建筑用地規劃許可證

4.國有土地使用證

5.建設工程規劃許可證